Защита актива от демонтажа в суде: иск о сносе самовольной постройки отклонён

Задача клиента

К нам обратился собственник объекта на земельном участке, к которому орган власти предъявил требование о сносе как о самовольной постройке. Под угрозой оказался построенный и используемый актив.

Что мешало

• Формальные признаки самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ (например, отсутствие разрешения или вопросы к ВРИ участка).
• Активная позиция органа, рассматривавшего снос как стандартный исход.

Правовая позиция и нормы

Современная практика по самовольным постройкам выстроена в пользу сохранения объекта при устранимых нарушениях. Ключевой ориентир — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, заменившее прежние разъяснения. Линия защиты строится на принципе пропорциональности и обязанности суда проверить устранимость нарушений.

Применённая нормативная база и позиции ВС РФ:

• Статья 222 ГК РФ (в действующей редакции, с учётом ФЗ от 03.08.2018 № 339-ФЗ и ФЗ от 14.04.2023 № 121-ФЗ) — признаки самовольной постройки и последствия.
• Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44: снос — крайняя мера государственного вмешательства; устранение нарушения должно быть соразмерно самому нарушению (принцип пропорциональности).
• Пленум № 44: даже если истец заявляет только снос, суд обязан вынести на обсуждение вопрос об устранимости нарушений и возможности приведения объекта в соответствие (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ).
• Пленум № 44: орган местного самоуправления не вправе во внесудебном порядке (п. 4 ст. 222 ГК РФ) принимать решение о сносе объекта, право на который зарегистрировано в ЕГРН.
• Пленум № 44: если лицо не знало и не могло знать об ограничениях (в т.ч. ввиду отсутствия сведений в ЕГРН), постройка не может быть признана самовольной.
• Постановление Конституционного Суда РФ от 11.11.2021 № 48-П — о конституционно-правовом смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ (при применимости).
• На требование о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, исковая давность не распространяется; в остальных случаях исковая давность подлежит оценке.

Что сделали

• Оспорили квалификацию объекта как самовольной постройки и доказали отсутствие совокупности признаков ст. 222 ГК РФ.
• Сделали акцент на принципе пропорциональности и устранимости нарушений; при необходимости — на возможности приведения объекта в соответствие вместо сноса.
• Использовали довод о регистрации права в ЕГРН и о добросовестности доверителя.
• Заявили о применении исковой давности там, где она применима.

Результат

Суд отказал в удовлетворении требования о сносе; актив сохранён. Защита строилась на том, что снос несоразмерен характеру нарушения и нарушения устранимы.

Вывод

Требование о сносе — не приговор. После Пленума ВС РФ № 44 у собственника есть сильные правовые инструменты: суд обязан оценить устранимость нарушений и соразмерность сноса. Грамотно выстроенная защита позволяет сохранить актив и легализовать объект.

Получили требование о сносе? Оценим линию защиты бесплатно, до решения о сотрудничестве. +7 (928) 035-12-48.