ЗОУИТ на участке: газопровод, ЛЭП, охранные зоны и что можно строить

Зоны с особыми условиями использования территории, или ЗОУИТ, это, пожалуй, самый недооценённый риск при подборе земли. Участок может быть с идеальным титулом, нужной категории и ВРИ, но если через него проходит магистральный газопровод или линия электропередачи, значительная часть площади выпадает из застройки.

Самые частые на Кубани виды ЗОУИТ: охранные зоны газопроводов и зоны минимальных расстояний до них, охранные зоны линий электропередачи (ЛЭП), санитарно-защитные зоны производственных объектов, придорожные полосы автомобильных дорог. У каждой свой режим и свои запреты.

Особенно жёстко с газопроводами высокого давления. Зоны минимальных расстояний могут измеряться сотнями метров в каждую сторону от оси, и внутри них капитальное строительство запрещено по соображениям безопасности. Это не оформляется обходом: режим установлен в защиту жизни и имущества, и его нарушение это прямой путь к сносу построенного.

Что это значит на практике. Перед сделкой нужно не просто увидеть участок целиком, а вычислить его полезную площадь за вычетом всех ЗОУИТ. Бывает, что от заявленных гектаров под реальное строительство остаётся меньше половины. Для проекта с плотной застройкой это может означать непригодность участка, для аграрного, наоборот, часто терпимо: многолетние насаждения и поля в ряде зон вести можно.

Отсюда практический вывод: пригодность участка зависит от типа проекта. Один и тот же участок с охранной зоной ЛЭП может быть катастрофой для логистического комплекса и приемлемым решением для плантации. Поэтому ЗОУИТ всегда оценивается в связке с вашим техническим заданием.

В нашей практике по агропроекту несколько участков кластера имели ограничения по газопроводу и сервитуты ЛЭП. По ним мы отдельно считали, какая часть площади остаётся под насаждения и инфраструктуру, и относили такие участки к категории «работаем с ограничениями», а не «исключаем» или «берём не глядя».

Хотите понять, сколько на вашем участке реально пригодной земли за вычетом всех охранных зон. Юридическая компания ГРАССО, grasso.pro, телефон +7 (928) 035-12-48.